Financiamiento del desarrollo urbano

El libro "Financiamiento del desarrollo urbano: suelo y movilidad pública en ciudades de Asia y América Latina", publicado por CEPAL (2025), es un análisis comparativo de seis ciudades (Hong Kong, Delhi, São Paulo, Bogotá, Yakarta y San José de Costa Rica) para identificar cómo la integración del desarrollo urbano y la movilidad puede generar cobeneficios financieros y sociales, y ser utilizada como una fuente alternativa de financiamiento para proyectos de transporte masivo.

Objetivo principal

Explorar cómo las ciudades pueden capturar el valor del suelo generado por las inversiones en infraestructura de transporte público para financiar el propio sistema y generar ciudades más sostenibles, equitativas e inteligentes.

Ejes principales del estudio

1. Captura de plusvalías: Mecanismos que permiten a los gobiernos aprovechar el aumento del valor del suelo generado por la infraestructura de transporte.

2. Modelos de desarrollo orientado al transporte (DOT): Planificación urbana compacta y con usos mixtos alrededor de estaciones de transporte masivo.

3. Integración de políticas públicas: Necesidad de coordinación institucional y marcos normativos adecuados entre los sectores de movilidad y desarrollo urbano.

   
   

Casos destacados

• Hong Kong: Referente mundial con su modelo Rail + Property (R+P), donde la empresa de metro (MTRC) desarrolla proyectos inmobiliarios en terrenos públicos junto a las estaciones para financiar la infraestructura. Es un modelo autofinanciado, replicado parcialmente en otras ciudades.

• Delhi: La Delhi Metro Rail Corporation (DMRC) ha utilizado instrumentos de captura de plusvalías y negocios inmobiliarios, pero enfrenta limitaciones institucionales y regulatorias para replicar el modelo R+P.

• São Paulo: Ha avanzado en proyectos inmobiliarios vinculados al tren, como el PIU Polo Barra Funda y la estación Brás, destacando los desafíos de gobernanza y la importancia de acuerdos entre múltiples actores públicos y privados.

• Bogotá: Con el sistema TransMilenio, ha vivido transformaciones urbanas, aunque no logró capturar plusvalías en sus fases iniciales. El nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de 2021 busca corregir esto con herramientas legales e institucionales más claras.

• Yakarta: A pesar de tener la red BRT más extensa del mundo, los mecanismos de captura de valor y planificación DOT aún están en desarrollo. Hay evidencia de impactos positivos en el valor del suelo, pero falta institucionalidad para aprovecharlos plenamente.

• San José (Costa Rica): Se centra en estrategias urbanísticas como la gestión del estacionamiento, la promoción de usos mixtos y la densificación orientada al transporte sostenible. Representa una fase más temprana de integración entre urbanismo y movilidad.

Casos destacados

• La integración entre transporte y desarrollo urbano es clave para ciudades sostenibles, pero rara vez se implementa con éxito debido a la falta de coordinación, liderazgo político y capacidades técnicas.

• Los modelos exitosos (como el de Hong Kong) requieren propiedad pública del suelo, planificación a largo plazo y agencias con autonomía financiera.

• Las ciudades del Sur Global enfrentan retos mayores debido a la informalidad, dispersión urbana y marcos institucionales débiles, pero hay avances prometedores.